Grundprinzip des Ertragswertverfahrens

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Ausgangspunkt ist die Jahresnettokaltmiete, also die Summe aller Mieten ohne Nebenkosten. Von dieser werden typische Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und ggf. sonstige Betriebskostenanteile abgezogen, um den sogenannten Reinertrag zu erhalten.​

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Dieser Reinertrag wird anschließend mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die Renditeerwartung für vergleichbare Immobilien und das wahrgenommene Risiko im entsprechenden Markt wider. Das Ergebnis ist der Ertragswert, der anzeigt, welchen Wert die Immobilie aus Sicht eines typischen Investors besitzt.​

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Praxisbeispiel: Vermietetes Mehrfamilienhaus in Dresden-Plauen

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Stellen Sie sich ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus in Dresden-Plauen vor, bei dem die Jahresnettokaltmiete bei einer bestimmten Summe liegt. Aus dieser wird der Reinertrag berechnet, indem pauschale oder objektspezifische Bewirtschaftungskosten abgezogen werden.​

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Anschließend wird dieser Reinertrag mit einem passenden Liegenschaftszins (abhängig von Lage, Zustand, Mieterstruktur und Marktrisiko) kapitalisiert, woraus sich der Ertragswert ergibt. Weicht der so ermittelte Wert deutlich von Angebots- oder Vergleichspreisen ab, kann dies auf Chancen oder Risiken hinweisen, die in der Verkaufspreisfindung berücksichtigt werden sollten.

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